¿Qué es?

El contrato de compraventa, es el más común en la legislación colombiana, el Código Civil lo define en su Artículo 1849 como “un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar”.

Es con base en lo anterior que se sintetiza que este tipo de contrato encierra varios elementos, entre ellos los siguientes:

• Cosa: objeto corporal y susceptible de ser comerciable.
• Capacidad de las partes: tanto el vendedor como el comprador deben ser capaces jurídicamente para vincularse mediante un contrato, de lo contrario la compraventa será nula.
• Voluntad: ambas partes deben tener voluntad de realizar el negocio jurídico, el vendedor de entregar la cosa y el comprador de recibirla y pagar un precio por ella.
• Precio: A cambio de la entrega de la cosa, se pacta el pago de un precio en dinero, toda vez que si se modificara este dinero por la contra entrega de otro objeto se degeneraría la compraventa en un contrato de permuta.

¿Cuáles son los requisitos del contrato de compraventa de bienes inmuebles?

Al hablar específicamente de compraventa de bienes inmuebles (conocido coloquialmente como bienes raíces), este incluye unos requisitos especiales para que se cumpla ese modo traslaticio de dominio.

Los requisitos se concentran en los siguientes:

• El contrato de compraventa deberá elevarse a escritura pública, donde consten sus características, medidas, linderos y demás tipos en que pueda identificarse el predio.
• Esta escritura debe a su vez registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en ese lugar se encuentran inscritos en su mayoría los bienes inmuebles, identificados con un Número de Matrícula Inmobiliaria, en ese documento de identificación también se plasman las tradiciones de que ha sido objeto el bien inmueble, los propietarios que ha tenido desde el momento de su existencia y las limitaciones con las que cuente el bien.

Sin esta inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la venta no es válida y el dominio del bien no habrá sido traspasado del comprador al vendedor.

La compraventa de bienes inmuebles en Colombia, es en cierta medida especial, puesto que contiene unos elementos para su perfeccionamiento específicos de ese tipo de contrato, todo esto con la intención de garantizar el derecho de propiedad privada y que este no pueda ser desmejorado o desconocido sin el cumplimiento de los mandatos de ley para el traspaso del dominio de los bienes.

¿Qué obligaciones existen?

Obligaciones del vendedor

Entrega de la cosa vendida: lo que se vende debe ser entregado en la forma en que se describe en el contrato de compraventa, cuando se llegó al acuerdo. Mientras, se debe conservar con diligencia y sin alterarla. El vendedor debe responder a la pérdida o deterioro de la cosa cuando obre con negligencia o dolo.

Saneamiento de la cosa: no tiene gravámenes ocultos esa cosa al momento de entregarla, ni debe estar bajo una hipoteca o con deudas pendientes.

Obligaciones del comprador

• Pago del precio: en el tiempo y lugar fijados en el contrato, se entrega la cosa vendida.
• Abono de gastos: el comprador debe abonar los gastos necesarios y útiles en la cosa, desde que se hace el contrato hasta su consumación. Entre ellos, los gastos para trasladar la cosa, la redacción de la escritura y otra papelería posteriores al pacto, gastos de registro de la propiedad y de impuestos reales.
• Pago de intereses: en el caso de que se produjeran intereses debe abonarlos, si así se hubiera convenido. Si la cosa vendida produjera rentas antes de entregarla o si el comprador se constituye en mora.

Los contratos de compraventa son acuerdos necesarios para asegurar cada trato entre compradores y vendedores.